Como calcular la rentabilidad neta de tu VUT 2026: simulador por CCAA con IRPF y gastos reales

Como calcular la rentabilidad neta de tu VUT 2026: simulador por CCAA

Antes de publicar tu primer anuncio en Airbnb o Booking conviene saber exactamente cuanto vas a ganar despues de impuestos, comisiones y gastos obligatorios. Este articulo te da el simulador de rentabilidad por comunidad autonoma, la formula exacta de yield bruto y neto, y la lista de gastos deducibles segun el LIRPF art. 23 para actividad de VUT.

En 2026 el mercado espanol de vivienda de uso turistico (VUT) ha madurado. El Real Decreto 1312/2024 obligo a registrar cada inmueble en el NRUA (Numero de Registro Unico de Arrendamiento) y las plataformas aplican la verificacion de codigos desde el 20 de mayo de 2026. Eso significa mas coste de compliance pero tambien mas confianza del viajero. Calcular la rentabilidad neta real es mas importante que nunca porque los costes se han ampliado.

Yield bruto por CCAA: tabla comparativa 2026

El yield bruto se calcula dividiendo los ingresos anuales brutos entre el precio de compra del inmueble. Los datos de la tabla proceden de informes de Idealista Data, AirDNA Spain y Colliers Hospitality para el primer trimestre de 2026.

Mercado	Precio medio EUR/m2	ADR medio EUR/noche	Ocupacion media	Yield bruto aprox.
Barcelona ciudad	4.800	120	68%	5,2%
Madrid ciudad	5.500	110	64%	4,8%
Malaga ciudad	3.200	95	72%	6,9%
Baleares (Mallorca zona turistica)	3.800	160	65%	7,4%
Valencia ciudad	2.900	85	70%	6,1%
Sevilla ciudad	2.700	90	68%	5,8%

El yield bruto no dice nada del dinero que acabas en el bolsillo. Para eso necesitas la formula de yield neto.

Formula de yield neto: paso a paso

La formula tiene cuatro pasos que puedes aplicar a cualquier inmueble:

• Paso 1: calcula los ingresos brutos anuales. ADR x ocupacion (dias) x 365. Para un apartamento de 50 m2 en Malaga: 95 EUR x 263 noches = 24.985 EUR brutos.
• Paso 2: resta las comisiones de plataforma. Airbnb cobra entre 14% y 16% al anfitri para reservas gestionadas; Booking cobra entre 15% y 18% segun visibilidad. Promedio realista: 15%. 24.985 x 0,85 = 21.237 EUR.
• Paso 3: resta gastos operativos anuales. Suministros, limpieza, mantenimiento, seguro de responsabilidad civil, tasa turistica, coste de gestor o property manager (8-12% si externalizas), NRUA y licencia regional (amortizado). Estimacion media Malaga: 6.500 EUR.
• Paso 4: calcula la base imponible y aplica IRPF. Base = 21.237 - 6.500 = 14.737 EUR. IRPF sobre rendimientos de capital inmobiliario VUT: 19% hasta 6.000 EUR, 21% entre 6.000 y 50.000 EUR. Impuesto = 6.000 x 0,19 + 8.737 x 0,21 = 1.140 + 1.835 = 2.975 EUR.

Rendimiento neto final: 14.737 - 2.975 = 11.762 EUR sobre un inmueble de 160.000 EUR (50 m2 a 3.200 EUR/m2) = yield neto real del 7,35%.

LIRPF art. 23: gastos deducibles para VUT vs alquiler de larga duracion

El articulo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF regula los rendimientos de capital inmobiliario. Aqui hay una diferencia critica entre la VUT y el alquiler tradicional que muchos propietarios no conocen.

Para el alquiler de larga duracion (contrato de al menos 1 ano, uso residencial habitual), la ley aplica una reduccion del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Es decir, solo tributas por el 40% de las ganancias. Esta reduccion NO existe para la VUT.

Para la VUT, el rendimiento es integro: pagas IRPF sobre el 100% del beneficio neto. A cambio, puedes deducir una lista amplia de gastos proporcionales al periodo de alquiler efectivo:

• Intereses del prestamo hipotecario (proporcion dias alquilados/365).
• Amortizacion del inmueble: 3% anual sobre el mayor entre valor de adquisicion y valor catastral de la construccion (excluido suelo).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), proporcionado a dias alquilados.
• Gastos de comunidad de propietarios, proporcionales.
• Seguros (responsabilidad civil, hogar, contenido).
• Reparaciones y mantenimiento del inmueble (no mejoras).
• Suministros (luz, agua, internet) si los paga el propietario.
• Comisiones de plataforma (Airbnb, Booking).
• Honorarios de gestor o property manager.
• Coste de limpieza y lavanderia.
• Tasas administrativas: NRUA, licencia regional, tasa turistica.

Los gastos de mejora o amueblamiento se amortizan segun tablas (mobiliario 10 anos, electrodomesticos 8 anos), no se deducen de golpe.

Comparacion VUT vs alquiler de larga duracion: que renta mas en 2026

La decision no es solo fiscal. El Indice de Referencia de Precios del Alquiler (IRPA) de 2024 limita los incrementos en zonas tensionadas. Cataluna fue la primera comunidad en aplicarlo bajo el Decreto-Ley 3/2023. Madrid y otras CCAA tienen propuestas avanzadas.

Concepto	VUT (Airbnb/Booking)	Alquiler larga duracion
Ingresos brutos anuales (Malaga 50 m2)	24.985 EUR	10.800 EUR (900 EUR/mes)
Gastos operativos	8.748 EUR (35%)	1.200 EUR (IBI, comunidad)
Rendimiento neto antes de impuestos	16.237 EUR	9.600 EUR
Reduccion IRPF art. 23	0%	60% (zona no tensionada)
Base imponible IRPF	16.237 EUR	3.840 EUR
IRPF estimado (tipo marginal 21%)	3.410 EUR	806 EUR
Rendimiento neto final	12.827 EUR	8.794 EUR
Yield neto sobre precio compra 160.000 EUR	8,0%	5,5%

La VUT gana en rentabilidad neta cuando la ocupacion supera el 60% y los gastos operativos se gestionan bien. Por debajo del 55% de ocupacion, el alquiler de larga duracion puede ser mas eficiente fiscalmente gracias a la reduccion del 60% del LIRPF art. 23.

Costes de compliance 2026 que reducen la rentabilidad

El Real Decreto 1312/2024 y el Reglamento UE 2024/1028 han anadido costes que no existian antes de 2025. Debes incluirlos en tu calculo desde el primer dia:

• NRUA: tasa de inscripcion en el Colegio de Registradores, entre 150 y 500 EUR segun comunidad autonoma, mas renovacion periodica cuando la normativa cambie.
• Licencia regional (codigo autonomico): HUT en Cataluna 80-200 EUR, VFT en Andalucia declaracion responsable gratuita pero arquitecto o tecnico para cedula 300-600 EUR, VUT en Madrid 120 EUR, ETV en Baleares 250-600 EUR segun capacidad.
• Seguro de responsabilidad civil: obligatorio en todas las CCAA desde el NRUA. Prima anual entre 180 y 400 EUR para cobertura de 300.000 EUR minima (recomendada 600.000 EUR).
• Gestor fiscal: si delegas el Modelo 100 (IRPF anual) y el Modelo 179 (declaracion informativa VUT), cuenta con 200-400 EUR al ano.
• Tasa turistica: Cataluna cobra 3,25 EUR/noche en Barcelonat (aplicada por la plataforma desde 2023), Baleares entre 1 y 4 EUR/noche segun temporada, Valencia 0,50 EUR/noche desde 2024.

Simulador rapido: tu yield en 4 inputs

Puedes construir tu propio simulador con cuatro datos: precio de compra, ADR objetivo, ocupacion estimada y CCAA. La formula es:

Yield neto = [(ADR x dias_ocupados) x (1 - comision_plataforma) - gastos_anuales - IRPF] / precio_compra

• Comision plataforma: usa 0,15 (15%) como punto de partida realista.
• Gastos anuales: usa 30-35% de ingresos netos de plataforma para VUT urbana gestionada, 25% si gestionas tu mismo.
• IRPF: 19% sobre los primeros 6.000 EUR de beneficio neto, 21% entre 6.001 y 50.000 EUR, 23% entre 50.001 y 200.000 EUR.

Si el resultado es inferior al 4%, analiza si el alquiler de larga duracion o un modelo mixto (VUT en temporada alta, larga duracion en temporada baja) puede mejorar la rentabilidad. En mercados como Madrid centro, donde el precio por metro cuadrado supera los 6.000 EUR en zonas VUT permitidas, el yield bruto raramente supera el 4% y el neto se queda en el 2,5-3%.

Errores mas frecuentes al calcular la rentabilidad VUT

• No descontar los dias de uso propio: los gastos solo son deducibles en proporcion a los dias alquilados. Si usas el inmueble 60 dias al ano, el 16% de los gastos no es deducible.
• Olvidar la amortizacion del inmueble: el 3% de la construccion (normalmente el 70-80% del valor total) es deducible cada ano aunque no lo hayas pagado en efectivo ese ejercicio. Es el gasto mas infravalorado.
• Aplicar la reduccion del 60% a una VUT: error muy frecuente que la AEAT detecta automaticamente cruzando el Modelo 179 que envia Airbnb con el 100A del declarante.
• Ignorar la plusvalia municipal al comprar y al vender: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU) se calcula sobre el valor catastral del suelo y puede ser significativo en Barcelona o Madrid.
• Usar el ADR maximo como base del calculo: el ADR real anualizado incluye periodos de baja demanda. Usa la media ponderada de temporada alta, media y baja.

Que hacer antes de comprar una VUT en 2026

Antes de firmar la escritura, realiza este checklist de due diligence:

• Solicita la nota simple del Registro de la Propiedad y comprueba que el uso es residencial, no local comercial.
• Revisa los estatutos de la comunidad de propietarios: si ya existe prohibicion de VUT bajo LPH art. 17.12, la licencia sera denegada sin excepcion.
• Verifica el planeamiento urbanistico municipal: zonas saturadas en Barcelona (PEUAT), zonas restringidas en Madrid VUT, y el Plan de Zonas Turisticamente Maduras (ZTM) en Baleares pueden impedir la concesion del codigo autonomico.
• Comprueba si el codigo autonomico del vendedor es transmisible (Madrid: si, Cataluna: no, Andalucia: si en 6 meses, Baleares: parcialmente). Un NRUA ligado a un codigo intransferible caduca al cambiar el titular.
• Calcula el coste total de compliance en el primer ano: NRUA + codigo autonomico + seguro + gestor + tasa turistica. En Baleares puede superar los 1.500 EUR antes de cobrar una sola noche.

Con todos estos datos, el simulador de rentabilidad VUT 2026 te dara una vision realista de lo que puedes esperar de tu inversion. Recuerda que el yield es dinamico: cambia con los precios del mercado, la regulacion y la competencia de nuevos apartamentos que entran o salen del inventario segun las restricciones de cada CCAA.