DAC7 και FATCA: διασυνοριακή φορολογία για ιδιοκτήτες UK & ΗΠΑ

DAC7 και FATCA: Διασυνοριακή φορολογική αναφορά για ιδιοκτήτες από ΗΒ και ΗΠΑ με Airbnb στην Ελλάδα

Η Airbnb δηλώνει αυτόματα το ελληνικό σας μισθωτικό εισόδημα στην ΑΑΔΕ βάσει DAC7. Η ΑΑΔΕ στη συνέχεια διαβιβάζει τα δεδομένα στην HMRC (ΗΒ) και στην IRS (ΗΠΑ). Ο οδηγός αυτός εξηγεί ολόκληρη την αλυσίδα αναφοράς, τις υποχρεώσεις διπλής δήλωσης, τον μηχανισμό πίστωσης φόρου της διμερούς σύμβασης ΗΒ-Ελλάδας του 1953 και το έντυπο FATCA Form 8938 για ιδιοκτήτες από τις ΗΠΑ.

Αν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα και το εκμισθώνετε μέσω Airbnb ή Booking.com, η πλατφόρμα υποχρεούται εκ του νόμου να δηλώνει το εισόδημά σας στην ελληνική φορολογική αρχή (ΑΑΔΕ) βάσει της DAC7 (Οδηγία ΕΕ 2021/514, η οποία ενσωματώθηκε στην Ελλάδα με τον Νόμο 4987/2022 άρθρο 15Γ). Η ΑΑΔΕ ανταλλάσσει στη συνέχεια τα δεδομένα αυτά με την HMRC στο πλαίσιο της ανταλλαγής πληροφοριών ΗΒ-ΕΕ και με την IRS βάσει της FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act, 26 U.S.C. 1471-1474). Αυτό σημαίνει ότι το ελληνικό σας μισθωτικό εισόδημα φτάνει στη φορολογική αρχή της χώρας κατοικίας σας είτε το δηλώσετε είτε όχι. Η κατανόηση της αλυσίδας έχει σημασία: οι αποκλίσεις ανάμεσα στη δική σας δήλωση Ε1/Ε2 στην Ελλάδα και σε όσα έλαβαν η HMRC ή η IRS από την ΑΑΔΕ αποτελούν έναυσμα ελέγχου με υψηλή πιθανότητα.

Πώς λειτουργεί η DAC7 στην Ελλάδα

Η DAC7 (Οδηγία του Συμβουλίου ΕΕ 2021/514, ελληνική ενσωμάτωση με τον Νόμο 4987/2022) υποχρεώνει τις ψηφιακές πλατφόρμες που διαμεσολαβούν σε μισθώσεις ακινήτων να συλλέγουν, να επαληθεύουν και να αναφέρουν τα στοιχεία των πωλητών στην αρμόδια φορολογική αρχή. Για την Ελλάδα, αρμόδια αρχή είναι η ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων). Η αναφορά καλύπτει:

• Όλες τις συναλλαγές μίσθωσης ανεξαρτήτως ποσού (δεν υπάρχει όριο de minimis για ακίνητα στην Ελλάδα)
• Ακαθάριστα έσοδα μίσθωσης (συμπεριλαμβανομένων των τελών καθαριότητας και λοιπών χρεώσεων που εισπράττει η πλατφόρμα)
• Αριθμό ημερών μίσθωσης
• Διεύθυνση ακινήτου και αριθμό εγγραφής ΑΜΑ
• ΑΦΜ του οικοδεσπότη (ελληνικός φορολογικός αριθμός) και φορολογικό αριθμό της χώρας κατοικίας

Η Airbnb, η Booking.com, η VRBO και όλες οι λοιπές υπόχρεες πλατφόρμες υπέβαλαν τις πρώτες αναφορές DAC7 στην ΑΑΔΕ, για το ημερολογιακό έτος 2023, έως τις 31 Ιανουαρίου 2024. Οι αναφορές για το 2024 υποβλήθηκαν έως τις 31 Ιανουαρίου 2025. Η προθεσμία ακολουθεί το ενωσιακό πρότυπο: τελευταία ημέρα του Ιανουαρίου που ακολουθεί το ημερολογιακό έτος.

Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα δεδομένα των πλατφορμών με το έντυπο Ε2 (αναλυτική δήλωση εισοδήματος από μίσθωση που συνοδεύει την ετήσια δήλωση Ε1, με προθεσμία 30 Ιουνίου). Αν τα ποσά αποκλίνουν πάνω από 10%, η ΑΑΔΕ εκδίδει προσωρινό σημείωμα προσδιορισμού. Τα πρόστιμα βάσει του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Νόμος 4174/2013 άρθρο 58) ξεκινούν από 10% του καταλογισθέντος φόρου και φτάνουν το 100% σε περίπτωση χαρακτηρισμού φοροδιαφυγής.

Η αλυσίδα αυτόματης ανταλλαγής: από την ΑΑΔΕ στην HMRC και στην IRS

Μόλις η ΑΑΔΕ λάβει τα δεδομένα DAC7 από τις πλατφόρμες, συμμετέχει σε δύο διακριτά πλαίσια αυτόματης ανταλλαγής:

Για φορολογικούς κατοίκους ΗΒ: Το Ηνωμένο Βασίλειο αποχώρησε από το ενωσιακό πλαίσιο DAC7 μετά το Brexit, αλλά έχει υπογράψει την Πολυμερή Σύμβαση του ΟΟΣΑ για την Αμοιβαία Διοικητική Συνδρομή σε Φορολογικά Θέματα (MAC). Βάσει της MAC και διμερών συμφωνιών ανταλλαγής πληροφοριών, η ΑΑΔΕ διαβιβάζει τακτικά δεδομένα φορολογικής κατοικίας στην HMRC. Επιπλέον, το ΗΒ θέσπισε δικούς του εθνικούς κανόνες αναφοράς πλατφορμών (UK DPMR, σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2024) και η HMRC και η ΑΑΔΕ ανταλλάσσουν δεδομένα διμερώς. Στην πράξη, η HMRC λαμβάνει από την ΑΑΔΕ αρχείο δεδομένων με το εισόδημά σας από Airbnb στην Ελλάδα το αργότερο τον Σεπτέμβριο του έτους που ακολουθεί το φορολογικό έτος.

Για φορολογικούς κατοίκους ΗΠΑ: Η Ελλάδα και οι ΗΠΑ λειτουργούν στο πλαίσιο Διακυβερνητικής Συμφωνίας FATCA (IGA Model 1). Η ΑΑΔΕ αποστέλλει ετησίως τα στοιχεία λογαριασμών προσώπων ΗΠΑ στην IRS μέσω του καναλιού IGA. Παράλληλα, η ίδια η Airbnb (ως εταιρεία με έδρα στις ΗΠΑ) υποβάλλει έντυπο 1099-K εφόσον εισπράττετε άνω των $600 σε πληρωμές που διεκπεραιώνονται στις ΗΠΑ (όριο που μείωσε η IRS από τα $20,000, με ισχύ από το φορολογικό έτος 2023). Το συνδυαστικό αποτέλεσμα: η IRS διαθέτει συνήθως τα ελληνικά μισθωτικά σας δεδομένα από δύο ξεχωριστά κανάλια.

Υποχρεώσεις ιδιοκτήτη κατοίκου ΗΒ: Ε1/Ε2 συν SA106

Ως φορολογικός κάτοικος ΗΒ με εκμισθωμένο ακίνητο στην Ελλάδα, υποβάλλετε δηλώσεις και στις δύο δικαιοδοσίες:

Στην Ελλάδα: Υποβάλλετε Ε1 (ετήσια δήλωση φορολογίας εισοδήματος) με συνημμένο Ε2 (αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων) έως τις 30 Ιουνίου κάθε έτους. Ο φόρος στο εισόδημα από μίσθωση υπολογίζεται με προοδευτική κλίμακα: 15% για τα πρώτα 12.000 EUR, 35% για το τμήμα 12.001-35.000 EUR, 45% άνω των 35.000 EUR. Οι εκπιπτόμενες δαπάνες είναι περιορισμένες: εκπίπτει κατ' αποκοπή το 40% του ακαθάριστου εισοδήματος από μίσθωση (χωρίς αναλυτικές εκπτώσεις για επισκευές, αμοιβές διαχείρισης ή τόκους στεγαστικού δανείου). Φορολογητέα βάση είναι το καθαρό εισόδημα μετά την κατ' αποκοπή έκπτωση.

Στο ΗΒ: Δηλώνετε το ελληνικό μισθωτικό εισόδημα στο Self Assessment της HMRC (κύρια δήλωση SA100 + συμπλήρωμα αλλοδαπού εισοδήματος SA106). Το SA106 απαιτεί: ακαθάριστο μισθωτικό εισόδημα σε EUR μετατρεπόμενο σε GBP με τη μέση ισοτιμία της HMRC, μείον τις επιτρεπόμενες δαπάνες κατά τους κανόνες του ΗΒ (οι οποίοι επιτρέπουν περισσότερες εκπτώσεις από την Ελλάδα), και την πίστωση ελληνικού φόρου που αξιώνεται βάσει της Σύμβασης ΗΒ-Ελλάδας του 1953.

Η Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας ΗΒ-Ελλάδας του 1953

Η Σύμβαση μεταξύ ΗΒ και Ελλάδας για την αποφυγή της διπλής φορολογίας (υπογράφηκε στις 25 Ιουνίου 1953, σε ισχύ από τις 25 Οκτωβρίου 1954) παραμένει η ισχύουσα σύμβαση. Δεν αντικαταστάθηκε ποτέ από σύγχρονη σύμβαση τύπου ΟΟΣΑ. Το άρθρο 3 καλύπτει το εισόδημα από ακίνητη περιουσία: η Ελλάδα έχει πρωτεύον δικαίωμα φορολόγησης του μισθωτικού εισοδήματος από ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα. Το ΗΒ χορηγεί πίστωση για τον ελληνικό φόρο που καταβλήθηκε έναντι της βρετανικής φορολογικής υποχρέωσης επί του ίδιου εισοδήματος.

Πρακτικός υπολογισμός για κάτοικο ΗΒ με εισόδημα 20,000 EUR (περίπου 17,000 GBP) από Airbnb στην Ελλάδα:

Βήμα	Ελλάδα	ΗΒ
Ακαθάριστο εισόδημα	20,000 EUR	17,000 GBP (μετά τη μετατροπή)
Εκπτώσεις	8,000 EUR (κατ' αποκοπή 40%)	Πραγματικές δαπάνες π.χ. 4,000 GBP
Φορολογητέο εισόδημα	12,000 EUR	13,000 GBP
Συντελεστής φόρου	15%	40% (higher rate band)
Φόρος	1,800 EUR	5,200 GBP
Πίστωση σύμβασης	Δεν εφαρμόζεται	Πίστωση: ελληνικός φόρος περίπου 1,530 GBP
Καθαρή υποχρέωση στο ΗΒ	Δεν εφαρμόζεται	περίπου 3,670 GBP

Η πίστωση περιορίζεται στο μικρότερο ποσό μεταξύ του ελληνικού φόρου που πράγματι καταβλήθηκε και του βρετανικού φόρου που αναλογεί στο ίδιο εισόδημα. Η αχρησιμοποίητη πίστωση δεν μεταφέρεται σε επόμενα έτη. Υποβάλλετε το έντυπο SA106 της HMRC, σελίδα F3 (Foreign Tax Credit Relief), με τη φορολογική ενημερότητα από την Ελλάδα ως δικαιολογητικό.

Υποχρεώσεις ιδιοκτήτη από τις ΗΠΑ: FATCA, Form 8938, Schedule E

Τα πρόσωπα ΗΠΑ (πολίτες, κάτοχοι green card, κάτοικοι βάσει substantial presence) δηλώνουν το παγκόσμιο εισόδημά τους ανεξάρτητα από τον τόπο διαμονής τους. Για εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα:

• Schedule E (Form 1040): Δηλώνετε το καθαρό μισθωτικό εισόδημα. Οι κανόνες των ΗΠΑ επιτρέπουν περισσότερες εκπτώσεις από την Ελλάδα: αποσβέσεις (39 έτη για αλλοδαπό μισθωμένο ακίνητο κατοικίας, IRS Rev. Proc. 87-56), αμοιβές διαχείρισης, επισκευές, ασφάλιστρα, τόκους στεγαστικού δανείου, επαγγελματικές αμοιβές. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αλλοδαπών μισθίων εμφανίζουν ζημία στο Schedule E λόγω αποσβέσεων, η οποία μπορεί να αναστέλλεται έναντι παθητικού εισοδήματος.
• Form 1116 (Foreign Tax Credit): Αξιώνετε πίστωση για τον ελληνικό φόρο Ε1 έναντι του ομοσπονδιακού φόρου εισοδήματος ΗΠΑ. Η πίστωση αλλοδαπού φόρου περιορίζεται στην αναλογία αλλοδαπού προς συνολικό εισόδημα επί τη συνολική φορολογική υποχρέωση στις ΗΠΑ. Το πλεόνασμα πίστωσης μεταφέρεται 1 έτος πίσω και 10 έτη εμπρός (26 U.S.C. 904(c)).
• Form 8938 (FATCA): Αν τα συνολικά αλλοδαπά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία υπερβαίνουν τα $50,000 (άγαμος, στο τέλος του έτους) ή τα $75,000 (σε οποιοδήποτε σημείο του έτους), υποβάλλετε Form 8938. Το ίδιο το ελληνικό ακίνητο δεν είναι αλλοδαπός χρηματοοικονομικός λογαριασμός, αλλά τα έσοδα που τηρούνται σε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό πάνω από το όριο είναι δηλωτέα. Οι περισσότεροι εκμισθωτές με ελληνικό ΑΦΜ τηρούν και λογαριασμό σε Eurobank ή Alpha Bank για τις τοπικές πληρωμές.
• FinCEN Form 114 (FBAR): Αν τα αθροιστικά υπόλοιπα αλλοδαπών τραπεζικών λογαριασμών υπερβούν τα $10,000 σε οποιοδήποτε σημείο του έτους, υποβάλλετε FBAR έως τις 15 Απριλίου (αυτόματη παράταση έως 15 Οκτωβρίου). Ένας ελληνικός λογαριασμός μισθωμάτων σχεδόν πάντα ξεπερνά το όριο αυτό με τις εισπράξεις της υψηλής σεζόν.

Συνήθεις αποκλίσεις και πώς να τις αποφύγετε

Το λογισμικό διασταύρωσης DAC7 της ΑΑΔΕ εντοπίζει αποκλίσεις μεταξύ των αναφορών των πλατφορμών και των δηλώσεων Ε2. Συνήθη ευρήματα για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό:

• Απόκλιση νομίσματος: Η Airbnb αναφέρει σε EUR, αλλά ο ΑΦΜ σας ενδέχεται να έχει διεύθυνση εξωτερικού. Βεβαιωθείτε ότι το ποσό στο Ε2 ταυτίζεται ακριβώς με το ποσό σε EUR που ανέφερε η πλατφόρμα, όχι με μετατρεπόμενο ποσό.
• Παράλειψη τελών καθαριότητας: Η ΑΑΔΕ αντιμετωπίζει τα τέλη καθαριότητας που εισπράττει η πλατφόρμα ως μέρος του μισθωτικού εισοδήματος στο Ε2. Ορισμένοι ιδιοκτήτες δηλώνουν μόνο το ποσό της διαμονής. Συμπεριλάβετε όλα τα ποσά που εισέπραξε η Airbnb για λογαριασμό σας.
• Μη τεκμηριωμένη αφαίρεση μπλοκαρισμένων ημερών: Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε νύχτες κατά τις οποίες μπλοκάρατε το ημερολόγιο για προσωπική χρήση χωρίς τεκμηρίωση (η ΑΑΔΕ δεν αναγνωρίζει γενική έκπτωση προσωπικής χρήσης).
• ΑΜΑ που δεν αντιστοιχεί στο ακίνητο: Ο ΑΜΑ στην αγγελία της πλατφόρμας πρέπει να αντιστοιχεί στο ακίνητο που έχει καταχωρηθεί στην ΑΑΔΕ. Η αναντιστοιχία ενεργοποιεί σήμανση συμμόρφωσης στην πλατφόρμα βάσει του Νόμου 5170/2025 άρθρο 8.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει η DAC7 αν μισθώνω λιγότερες από 30 ημέρες τον χρόνο στην Ελλάδα;

Ναι. Η Ελλάδα επέλεξε να μην εφαρμόσει το προαιρετικό ενωσιακό όριο de minimis των 2,000 EUR / 30 δραστηριοτήτων. Όλο το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα είναι δηλωτέο βάσει του Νόμου 4987/2022, ανεξάρτητα από το πόσο λίγες νύχτες μισθώνετε. Ακόμη και μία μεμονωμένη κράτηση αναφέρεται από την πλατφόρμα στην ΑΑΔΕ.

Τι συμβαίνει αν τα δεδομένα ΑΑΔΕ και HMRC δεν συμφωνούν με το self-assessment μου;

Η HMRC λαμβάνει τα δεδομένα DAC7 της ΑΑΔΕ και εκτελεί αυτοματοποιημένη αντιπαραβολή με τις δηλώσεις SA106. Αν το ποσό ελληνικού εισοδήματος στο αρχείο της HMRC υπερβαίνει όσα δηλώσατε στο SA106 κατά περισσότερο από 10%, η HMRC μπορεί να ανοίξει έλεγχο συμμόρφωσης βάσει TMA 1970 s9A. Έχετε τότε 30 ημέρες για να εξηγήσετε την απόκλιση ή να τροποποιήσετε τη δήλωση. Οι τόκοι τρέχουν από την αρχική ημερομηνία υποβολής με το επιτόκιο της Bank of England πλέον 2,5%. Τα πρόστιμα για σφάλμα από αμέλεια ξεκινούν στο 15% του φόρου που δεν καταβλήθηκε.

Μπορώ να αξιώσω και την ελληνική κατ' αποκοπή έκπτωση 40% και τις πραγματικές δαπάνες στο ΗΒ;

Ναι, σε διαφορετικές χώρες. Η Ελλάδα εφαρμόζει υποχρεωτικά την κατ' αποκοπή έκπτωση 40% στο ακαθάριστο μισθωτικό εισόδημα για τους σκοπούς του Ε2. Το ΗΒ δεν αναγνωρίζει την ελληνική κατ' αποκοπή έκπτωση: δηλώνετε το ακαθάριστο ελληνικό εισόδημα στο SA106 και αφαιρείτε τις πραγματικές επιτρεπόμενες δαπάνες κατά το βρετανικό δίκαιο (αμοιβές μεσίτη, επισκευές, αναλογία τόκων στεγαστικού εφόσον εφαρμόζεται). Οι δύο υπολογισμοί είναι ανεξάρτητοι. Δεν απαιτείται η ίδια βάση δαπανών και στις δύο χώρες.

Ποιο είναι το καθεστώς της φορολογικής σύμβασης ΗΠΑ-Ελλάδας;

Οι ΗΠΑ και η Ελλάδα δεν διαθέτουν σύγχρονη σύμβαση φορολογίας εισοδήματος. Το ισχύον πλαίσιο είναι η Συμφωνία Φιλίας, Εμπορίου και Ναυτιλίας Ελλάδας-ΗΠΑ του 1950 συν το γενικό εσωτερικό δίκαιο των ΗΠΑ (26 U.S.C. 901 foreign tax credit). Δεν υπάρχει ειδικό άρθρο για ακίνητη περιουσία. Οι ιδιοκτήτες από τις ΗΠΑ αξιώνουν πίστωση αλλοδαπού φόρου με το Form 1116 για τον ελληνικό φόρο Ε1 που κατέβαλαν. Η πίστωση περιορίζεται στον φόρο ΗΠΑ που αναλογεί στο ίδιο εισόδημα (ισχύει περιορισμός κατηγορίας: το μισθωτικό εισόδημα ανήκει στην passive category βάσει 26 U.S.C. 904(d)(1)(A)).

Πώς αποκτώ ελληνικό πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας για να αποδείξω ότι κατέβαλα τον φόρο Ε1;

Συνδεθείτε στο myAADE (myaade.gov.gr) με κωδικούς Taxisnet (που εκδίδονται μέσω του ΑΦΜ). Μεταβείτε στη Φορολογική Ενημερότητα. Μπορείτε να εκδώσετε δωρεάν ψηφιακό πιστοποιητικό με ισχύ 30 ημερών. Το πιστοποιητικό αυτό υποβάλλετε στην HMRC ως απόδειξη καταβολής αλλοδαπού φόρου κατά την υποβολή του SA106 FTCR (Foreign Tax Credit Relief). Για το Form 1116 των ΗΠΑ, φυλάξτε το ελληνικό Εκκαθαριστικό του Ε1 που εμφανίζει τον φόρο που βεβαιώθηκε και καταβλήθηκε.

Διαβάστε επίσης

• Εγγραφή Airbnb στην Ελλάδα 2026: πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες από ΗΒ και ΗΠΑ
• Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας ΗΒ-Ελλάδας για εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026
• ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό 2026
• ΑΦΜ για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων 2026: 5 βήματα από Λονδίνο ή Νέα Υόρκη

Ενημερωτικό περιεχόμενο, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι λεπτομέρειες εφαρμογής της DAC7 και οι οδηγίες της ΑΑΔΕ εξελίσσονται. Τα όρια FATCA και οι κανόνες περιορισμού του Form 1116 υπόκεινται σε κανονιστικές αποφάσεις της IRS. Συμβουλευτείτε αδειοδοτημένο φορολογικό σύμβουλο και στις δύο δικαιοδοσίες πριν από την υποβολή. Τα αναφερόμενα στοιχεία αντικατοπτρίζουν την κατάσταση του 2026.

Δεν θέλετε να ψάχνετε πρότυπα και κανονισμούς μόνοι σας; Το Πακέτο HostReady περιλαμβάνει πλήρη τεκμηρίωση, έτοιμα πρότυπα και λίστες ελέγχου - όλα όσα χρειάζεστε για την εγγραφή CWTON και τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, έτοιμα προς χρήση αμέσως μετά την αγορά.