Εγγραφή Airbnb Ελλάδα 2026: οδηγός για ιδιοκτήτες UK και ΗΠΑ

Εγγραφή Airbnb στην Ελλάδα 2026: Πλήρης Οδηγός για Ιδιοκτήτες από Ηνωμένο Βασίλειο και ΗΠΑ

Αγοράσατε ακίνητο στην Ελλάδα και θέλετε να το καταχωρίσετε στο Airbnb. Ως αλλοδαπός ιδιοκτήτης από το Ηνωμένο Βασίλειο ή τις ΗΠΑ, βρίσκεστε αντιμέτωποι με μια κανονιστική διαδικασία 5 βημάτων που διαρκεί 4 έως 6 εβδομάδες αν ξεκινήσετε από το μηδέν και 1 έως 2 εβδομάδες αν έχετε ήδη ΑΦΜ (ελληνικό φορολογικό μητρώο). Αυτός ο οδηγός σας καθοδηγεί σε κάθε βήμα (αίτηση ΑΦΜ, υποχρεωτικός φορολογικός εκπρόσωπος, Αριθμός Μητρώου Ακινήτου ΑΜΑ, σύνδεση ΑΤΑΚ με το κτηματολόγιο, μηνιαίο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση καθώς και ετήσιες δηλώσεις Ε2) και στις ιδιαιτερότητες μετά το Brexit που αιφνιδιάζουν τους Βρετανούς ιδιοκτήτες. Στο τέλος θα γνωρίζετε ακριβώς τι πρέπει να υποβάλετε, πού, με ποια σειρά και με ποιο κόστος.

Η ιδιοκτησία ελληνικού ακινήτου από αλλοδαπούς συνεπάγεται τα ίδια νομικά δικαιώματα με την ιδιοκτησία από Έλληνες πολίτες, με τη στενή εξαίρεση των παραμεθόριων ζωνών (Έβρος, Θράκη, Καστελόριζο, τμήματα της Δωδεκανήσου) που δεν ισχύουν πλέον για κατόχους βρετανικού ή αμερικανικού διαβατηρίου από το 2014. Αυτό που δεν είναι ισοδύναμο είναι η φορολογική παρουσία: η ελληνική νομοθεσία (ΚΦΕ Νόμος 4172/2013) απαιτεί από κάθε μη κάτοικο με φορολογικό αποτύπωμα στην Ελλάδα να διαθέτει ΑΦΜ και να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο. Παραλείψτε ένα από τα δύο και η αίτησή σας για ΑΜΑ απορρίπτεται.

Βήμα 1: Αίτηση ΑΦΜ μέσω της Ψηφιακής Υποδοχής myAADE ή του Ελληνικού Προξενείου

Το ΑΦΜ (ελληνικό φορολογικό μητρώο) αποτελεί την προϋπόθεση για όλα τα επόμενα βήματα. Δύο διαδρομές από το εξωτερικό: η πύλη Ψηφιακής Υποδοχής myAADE (διαδικτυακά, ουρά 6 έως 10 εβδομάδων) ή το ελληνικό προξενείο στη χώρα σας (Λονδίνο Holland Park, Νέα Υόρκη, Σαν Φρανσίσκο, Δουβλίνο) που προωθεί έναν έντυπο φάκελο στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού στην Αθήνα (4 έως 6 εβδομάδες). Η διαδρομή μέσω προξενείου είναι ταχύτερη το 2026 επειδή οι καθυστερήσεις της Ψηφιακής Υποδοχής αυξήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2024-2025.

Απαιτούμενα έγγραφα για αιτούντα από το Ηνωμένο Βασίλειο: αντίγραφο διαβατηρίου με επισημείωση apostille από το FCDO (30 GBP, 2 έως 5 εργάσιμες ημέρες), αποδεικτικό διεύθυνσης στο Ηνωμένο Βασίλειο όχι παλαιότερο των 3 μηνών (λογαριασμός κοινής ωφέλειας ή δήλωση δημοτικού φόρου), το συμβόλαιο (τίτλος ιδιοκτησίας του ελληνικού ακινήτου) που εμφανίζει το όνομά σας ως ιδιοκτήτη, έντυπο Μ1 (αίτηση ΑΦΜ) υπογεγραμμένο και με ημερομηνία, έντυπο Μ7 (ορισμός φορολογικού εκπροσώπου) υπογεγραμμένο τόσο από εσάς όσο και από τον επιλεγμένο Έλληνα εκπρόσωπο. Οι αιτούντες από τις ΗΠΑ χρειάζονται apostille από την πολιτεία έκδοσης καθώς και προξενική νομιμοποίηση.

Επιλογή αυτοπρόσωπης παρουσίας: πετάξτε στην Αθήνα, μεταβείτε στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού στη Μετσόβου 4, προσκομίστε τα πρωτότυπα και τα έντυπα Μ1 και Μ7. Η αυθημερόν έκδοση είναι σύνηθες φαινόμενο όταν τα δικαιολογητικά είναι πλήρη. Έτσι παρακάμπτετε τα τέλη apostille και τα προξενικά τέλη, με μοναδικό κόστος αυτό του αεροπορικού εισιτηρίου. Πολλοί Βρετανοί ιδιοκτήτες συνδυάζουν την παραλαβή του ΑΦΜ με την επίσκεψη στο ακίνητο για λόγους οικονομίας.

Βήμα 2: Ορισμός Φορολογικού Εκπροσώπου

Η ελληνική νομοθεσία επιβάλλει την ύπαρξη φορολογικού εκπροσώπου με κατοικία στην Ελλάδα για κάθε μη κάτοικο κάτοχο ΑΦΜ. Ο ρόλος είναι περιορισμένος: να λαμβάνει την αλληλογραφία της ΑΑΔΕ, να υπογράφει βεβαιώσεις παραλαβής και να σας τη διαβιβάζει. Φέρει αστική εις ολόκληρον ευθύνη για τους φόρους που δηλώνονται με την υπογραφή του· η ποινική ευθύνη παραμένει προσωπικά δική σας.

Ενδεικτικό κόστος: 200 έως 500 EUR ετησίως για έναν παθητικό εκπρόσωπο που διαχειρίζεται μόνο την αλληλογραφία. 1.200 έως 3.000 EUR ετησίως εάν συνδυάζεται με πλήρη λογιστική υποστήριξη (Ε1, Ε2, παρακολούθηση ΕΝΦΙΑ, μηνιαίο Τέλος Κλιματικής Κρίσης). Απορρίψτε κάθε πάροχο που αρνείται να αποκαλύψει τη φυσική του διεύθυνση στην Ελλάδα. Η απάτη του «φαντάσματος» φορολογικού εκπροσώπου (όπου ένας property manager στη Μύκονο δηλώνει το δικό του ΑΦΜ ως εκπρόσωπό σας χωρίς να σας ενημερώσει) κόστισε σε δεκάδες Βρετανούς ιδιοκτήτες εξώδικες ειδοποιήσεις το 2024.

Επαληθεύστε πριν υπογράψετε: το ΑΦΜ του εκπροσώπου στο ελληνικό φορολογικό μητρώο, τη φυσική διεύθυνση του γραφείου του (όχι ταχυδρομική θυρίδα), την ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης του, την προθυμία του να σας κοινοποιεί μηνιαίως την αλληλογραφία της ΑΑΔΕ σε σαρωμένη μορφή. Οποιαδήποτε απροθυμία σε αυτά τα σημεία επαλήθευσης αποτελεί προειδοποιητικό σημάδι.

Βήμα 3: Εγγραφή ΑΜΑ μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής στο myAADE

Ο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) είναι το αναγνωριστικό που «βλέπουν» οι πλατφόρμες. Το Airbnb και το Booking υποχρεούνται βάσει του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028 (σε ισχύ από 20 Μαΐου 2026) να επαληθεύουν τον ΑΜΑ μέσω του Ενιαίου Ψηφιακού Σημείου Εισόδου πριν δημοσιεύσουν την καταχώρισή σας. Χωρίς ΑΜΑ, η καταχώρισή σας αποκρύπτεται μετά την προθεσμία.

Η εγγραφή γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής στο myAADE. Απαιτούνται προηγουμένως: ενεργό ΑΦΜ, υποβεβλημένη δήλωση Ε9 (δήλωση στο ελληνικό μητρώο ακινήτων, που συνδέει το ΑΦΜ σας με το ακίνητο), ολοκληρωμένη σύνδεση ΑΤΑΚ (αντιστοίχιση κτηματολογικού αναγνωριστικού με το ακίνητο). Με αυτά έτοιμα, η αίτηση ΑΜΑ διαρκεί 15 λεπτά και η ΑΑΔΕ εκδίδει άμεσα τον 12ψήφιο κωδικό.

Η διαδικασία είναι ίδια για αλλοδαπούς και Έλληνες ιδιοκτήτες. Ίδιο έντυπο, ίδια πεδία, ίδιο αποτέλεσμα. Η διαφορά για τους αλλοδαπούς είναι το ΑΚΕ (εγκεκριμένη ψηφιακή υπογραφή) που απαιτούν ορισμένα τελικά βήματα υποβολής. Χωρίς ΑΚΕ μπορείτε να συμπληρώσετε την αίτηση αλλά το σύστημα απορρίπτει την τελική υποβολή. Παραγγείλετε το ΑΚΕ κατά την αρχική σας ρύθμιση (80 έως 150 EUR μέσω της ADACOM, που αποστέλλει token USB σε διεύθυνση στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ).

Βήμα 4: Αναζήτηση ΑΤΑΚ μέσω ktimatologio.gov.gr

Ο ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου, το αναγνωριστικό του κτηματολογίου) συνδέει το ακίνητό σας στο Κτηματολόγιο με το φορολογικό σας αρχείο στην ΑΑΔΕ. Χωρίς αντιστοίχιση ΑΤΑΚ, η έκδοση ΑΜΑ αποτυγχάνει. Αναζητήστε τον ΑΤΑΚ σας στο ktimatologio.gov.gr (δωρεάν, απαιτεί ελληνικό αριθμό κινητού ή σύνδεση με ΑΦΜ).

Συνήθεις παγίδες: το ακίνητο είναι καταχωρισμένο στο κτηματολόγιο στο όνομα προηγούμενου ιδιοκτήτη (η διόρθωση διαρκεί 30 έως 90 ημέρες μέσω του Έλληνα δικηγόρου σας), το ακίνητο δεν έχει ακόμη κτηματολογική εγγραφή (σπάνιο το 2026 καθώς το κτηματολόγιο ολοκλήρωσε το 95% της Ελλάδας έως το 2024), η επιφάνεια στο Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το συμβόλαιό σας (η διόρθωση γίνεται με δικαστική απόφαση, που είναι αργή). Επιλύστε κάθε ασυμφωνία ΑΤΑΚ πριν υποβάλετε αίτηση για ΑΜΑ· μια απορριφθείσα αίτηση ΑΜΑ καταγράφεται εις βάρος του φακέλου σας και καθυστερεί μελλοντικές αιτήσεις.

Βήμα 5: Ετήσιες και Μηνιαίες Δηλώσεις μετά την Έκδοση του ΑΜΑ

Μόλις ο ΑΜΑ ενεργοποιηθεί και η καταχώρισή σας βρίσκεται στο Airbnb και στο Booking, οι επαναλαμβανόμενες φορολογικές υποχρεώσεις είναι:

• Ε1 (ετήσια δήλωση προσωπικού εισοδήματος): υποβάλλεται έως τις 30 Ιουνίου μετά το φορολογικό έτος. Περιλαμβάνει το παγκόσμιο εισόδημα για τους Έλληνες φορολογικούς κατοίκους· για τους μη κατοίκους καλύπτει μόνο το εισόδημα ελληνικής πηγής.
• Ε2 (ετήσιο παράρτημα εισοδήματος από ακίνητα): υποβάλλεται μαζί με το Ε1, καταχωρίζει κάθε ακίνητο και το ακαθάριστο μίσθωμα που εισπράχθηκε. Διασταυρώνεται με τις καταστάσεις Airbnb και Booking μέσω του DAC7.
• Μηνιαία δήλωση Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση: υποβάλλεται έως τις 20 κάθε επόμενου μήνα. Δηλώνει τις διανυκτερεύσεις ανά κατηγορία και αποδίδει το τέλος ανά διανυκτέρευση που εισπράχθηκε από τους επισκέπτες.
• ΕΝΦΙΑ ετήσιος φόρος ακινήτων: υπολογίζεται αυτόματα από την ΑΑΔΕ βάσει των δεδομένων του Ε9 σας, καταβάλλεται σε 8 δόσεις από Αύγουστο έως Μάρτιο ή εφάπαξ έως τις 30 Σεπτεμβρίου.

Για έναν τυπικό αλλοδαπό ιδιοκτήτη με 1 ελληνικό ακίνητο, το επαναλαμβανόμενο ετήσιο κόστος κυμαίνεται από 800 έως 1.500 EUR (φορολογικός εκπρόσωπος συν λογιστική υποστήριξη) επιπλέον της πραγματικής φορολογικής σας υποχρέωσης επί του εισοδήματος από ενοίκια.

Ιδιαιτερότητες για το Ηνωμένο Βασίλειο μετά το Brexit

Αλλαγές μετά το Brexit για τους Βρετανούς ιδιοκτήτες:

• Η Σύμβαση Ηνωμένου Βασιλείου-Ελλάδας του 1953 για την Αποφυγή Διπλής Φορολογίας παραμένει σε ισχύ αμετάβλητη. Οι Βρετανοί ιδιοκτήτες λαμβάνουν πίστωση αλλοδαπού φόρου για τον ελληνικό φόρο που κατέβαλαν έναντι του βρετανικού φόρου εισοδήματος (με ανώτατο όριο τον βρετανικό φόρο επί του ίδιου εισοδήματος).
• Οι Βρετανοί ιδιοκτήτες θεωρούνται εκτός ΕΕ για τους σκοπούς της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα από την 1η Ιανουαρίου 2021. Αυτό δεν επηρεάζει τον ελληνικό φόρο εισοδήματος (η ελληνική νομοθεσία εφαρμόζει την ίδια προοδευτική κλίμακα σε κατοίκους και μη κατοίκους) αλλά ενδέχεται να επηρεάσει μελλοντική πρόσβαση σε υγειονομική και κοινωνική ασφάλιση αποκλειστικά για κατοίκους ΕΕ.
• Οι σελίδες SA106 της HMRC για ακίνητα εξωτερικού δηλώνουν το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Το καθεστώς Furnished Holiday Letting (FHL) καταργήθηκε από τις 6 Απριλίου 2025· κάθε ακίνητο στο εξωτερικό αντιμετωπίζεται πλέον ως συνήθης αλλοδαπή ιδιοκτησία στο SA106.
• Οι λογαριασμοί Wise Multicurrency ή Revolut Business του Ηνωμένου Βασιλείου λειτουργούν για τις πληρωμές του Airbnb, αλλά ένας ελληνικός IBAN προτιμάται για τις χρεώσεις SEPA της ΑΑΔΕ (ΕΝΦΙΑ, Τέλος Κλιματικής Κρίσης).

Ιδιαιτερότητες για τις ΗΠΑ: FATCA, Πίστωση 1116, IRS 1040 Schedule E

Οι ιδιοκτήτες από τις ΗΠΑ αντιμετωπίζουν ένα επιπλέον επίπεδο:

• Το FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) απαιτεί το έντυπο 8938 εάν το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό υπερβαίνει τα 50.000 USD (μεμονωμένος φορολογούμενος) ή τα 100.000 USD (κοινή δήλωση). Το ίδιο το ελληνικό ακίνητο δεν προσμετράται ως αλλοδαπό χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο για τους σκοπούς του 8938 (τα ακίνητα εξαιρούνται) αλλά ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός που κρατά το εισόδημα από ενοίκια προσμετράται.
• Το IRS 1040 Schedule E δηλώνει το ακαθάριστο μίσθωμα και τις επιτρεπόμενες δαπάνες. Ισχύουν οι τυπικοί κανόνες δαπανών ακινήτων των ΗΠΑ (απόσβεση σε 27,5 έτη για οικιστικά μισθωμένα ακίνητα, τόκοι στεγαστικού δανείου, επισκευές).
• Το έντυπο 1116 (πίστωση αλλοδαπού φόρου) διεκδικεί πίστωση έναντι του ομοσπονδιακού φόρου των ΗΠΑ για τον ελληνικό φόρο που καταβλήθηκε επί του ίδιου εισοδήματος. Περιορίζεται στον φόρο ΗΠΑ που θα ίσχυε για το εισόδημα ελληνικής πηγής.
• Ενδέχεται να ισχύει και πολιτειακός φόρος εισοδήματος (Καλιφόρνια, Νέα Υόρκη) χωρίς απαλλαγή μέσω πίστωσης αλλοδαπού φόρου. Προϋπολογίστε πραγματικό συνδυασμένο συντελεστή 30% έως 38% επί του καθαρού εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα για κατοίκους ΗΠΑ.

Συνήθεις Παγίδες που Καθυστερούν την Πρώτη σας Κράτηση

Παγίδα 1: υποβολή του Μ1 χωρίς το Μ7. Το ΑΦΜ εκδίδεται αλλά η θέση του φορολογικού εκπροσώπου παραμένει κενή, γεγονός που απαιτεί δεύτερη επίσκεψη ή ξεχωριστή υποβολή Μ7 και επιπλέον καθυστέρηση 2 έως 4 εβδομάδων.

Παγίδα 2: η υπόθεση ότι ο IBAN της Wise λειτουργεί για χρέωση SEPA της ΑΑΔΕ. Η ΑΑΔΕ απορρίπτει ορισμένους μη ελληνικούς IBAN για άμεση χρέωση. Ανοίξτε παράλληλα έναν ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό.

Παγίδα 3: παράλειψη της ψηφιακής υπογραφής ΑΚΕ. Η τελική υποβολή του ΑΜΑ και οι περισσότερες τροποποιήσεις απαιτούν ΑΚΕ. Παραγγείλετέ το κατά την αρχική ρύθμιση του ΑΦΜ, όχι αργότερα.

Παγίδα 4: εμπιστοσύνη στη σύσταση φορολογικού εκπροσώπου από τον πωλητή. Οι πωλητές και οι property managers έχουν συγκρούσεις συμφερόντων. Ελέγξτε ανεξάρτητα.

Παγίδα 5: η υπόθεση ότι ο ΑΤΑΚ προκύπτει αυτόματα από το συμβόλαιο. Δεν ισχύει πάντα· οι ενημερώσεις του κτηματολογίου καθυστερούν έναντι των συμβολαίων κατά εβδομάδες. Επαληθεύστε στο ktimatologio.gov.gr πριν υποβάλετε αίτηση για ΑΜΑ.

Συχνές Ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί όλη η διαδικασία από το μηδέν έως την πρώτη κράτηση στο Airbnb;

4 έως 6 εβδομάδες εάν διαθέτετε ήδη ΑΦΜ και χρειάζεστε μόνο ΑΜΑ. 8 έως 12 εβδομάδες εάν ξεκινάτε από την απόκτηση ΑΦΜ. Προσθέστε 2 έως 4 εβδομάδες για διορθώσεις ΑΤΑΚ εάν χρειάζεται.

Μπορεί ο Έλληνας δικηγόρος μου να λειτουργήσει ως φορολογικός εκπρόσωπος;

Ναι, εάν είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και πρόθυμος. Οι περισσότεροι Έλληνες δικηγόροι προτιμούν να παραπέμπουν σε λογιστή, καθώς ο ρόλος είναι διοικητικός και χαμηλότερου περιθωρίου. Ο συνδυασμός δικηγόρου και φορολογικού εκπροσώπου συγκεντρώνει τον κίνδυνο σε έναν μόνο πάροχο.

Τι συμβαίνει εάν καταχωρίσω το ακίνητο στο Airbnb χωρίς ΑΜΑ μετά τις 20 Μαΐου 2026;

Το Airbnb αναστέλλει αυτόματα την καταχώριση (αποτυχία επαλήθευσης βάσει του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028 και του ελληνικού Νόμου 5170/2025). Η ΑΑΔΕ μπορεί επίσης να επιβάλει πρόστιμο 5.000 EUR ανά ακίνητο για μη καταχωρισμένη δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μπορώ να παραχωρήσω το ακίνητο σε συγγενείς ή φίλους χωρίς ΑΜΑ;

Η μακροχρόνια μίσθωση (άνω των 90 διανυκτερεύσεων) εξαιρείται από το ΑΜΑ αλλά εξακολουθεί να απαιτεί δήλωση Ε2 του εισοδήματος από ενοίκια. Η βραχυχρόνια μίσθωση (κάτω των 90 διανυκτερεύσεων) απαιτεί ΑΜΑ ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο επισκέπτης. Οι κρατήσεις φίλων και συγγενών προσμετρώνται.

Εάν πουλήσω το ακίνητο, τι απογίνεται ο ΑΜΑ;

Ο ΑΜΑ συνδέεται με το ακίνητο και με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Κατά την πώληση, ο πωλητής ακυρώνει τον ΑΜΑ του μέσω του myAADE· ο αγοραστής υποβάλλει αίτηση για νέο ΑΜΑ στο δικό του όνομα. Δεν υπάρχει μηχανισμός μεταβίβασης. Ο νέος ιδιοκτήτης ξεκινά εκ νέου την καταχώριση με νέο αναγνωριστικό.

Χρειάζεστε βοήθεια για να διεκπεραιώσετε αυτή τη διαδικασία 5 βημάτων από το Λονδίνο ή τη Νέα Υόρκη, να βρείτε έναν αξιόπιστο φορολογικό εκπρόσωπο και να αποκτήσετε τον πρώτο σας ΑΜΑ εντός 6 εβδομάδων; Το Πακέτο Standard της HostReady (Ελλάδα) περιλαμβάνει ένα πλήρες κιτ εγγραφής για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες, μια επιλεγμένη λίστα αξιόπιστων φορολογικών εκπροσώπων για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τις Κυκλάδες, έναν αναλυτικό οδηγό για το ΑΚΕ και έναν φάκελο ενημέρωσης για λογιστή στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ.

Δεν θέλετε να ψάχνετε πρότυπα και κανονισμούς μόνοι σας; Το Πακέτο HostReady περιλαμβάνει πλήρη τεκμηρίωση, έτοιμα πρότυπα και λίστες ελέγχου - όλα όσα χρειάζεστε για την εγγραφή CWTON και τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, έτοιμα προς χρήση αμέσως μετά την αγορά.