Apartament pod STR: ROI Warszawa vs Kraków vs Gdańsk 2026

Apartament inwestycyjny na STR: ROI Warszawa vs Krakow vs Gdansk 2026

Cena za metr kwadratowy 18 500 zl w Warszawie, 16 200 zl w Krakowie, 14 800 zl w Gdansku, srednia stawka za noc na Airbnb od 380 zl do 520 zl, oblozenie sezonowe 55 do 78%. Sprawdz pelny rachunek ROI w trzech najwiekszych miastach STR w Polsce w 2026 r.

Inwestycja w apartament na wynajem krotkoterminowy w 2026 r. wymaga znacznie bardziej szczegolowego rachunku niz dwa lata temu. Zblizajace sie wdrozenie rejestru CWTON, podwyzki podatku od nieruchomosci na cele komercyjne, raportowanie platform w ramach DAC7 oraz koszty finansowania kredytem, wszystko to wplywa na realna stope zwrotu. W tym tekscie porownujemy trzy miasta: Warszawe, Krakow i Gdansk, na konkretnych liczbach z 2026 r. Wszystkie wyliczenia pokazujemy zarowno przed kosztami finansowania, jak i po uwzglednieniu odsetek od kredytu.

Zalozenia analizy

Aby porownanie bylo uczciwe, przyjmujemy identyczne parametry inwestycyjne dla kazdego miasta:

• Mieszkanie 50 m2, 2 pokoje, w sredniej lokalizacji turystycznej
• Standard wykonczenia: dobry, gotowe pod wynajem (2 200 zl/m2 wykonczenia)
• Wklad wlasny 30%, kredyt hipoteczny 70% na 30 lat, oprocentowanie ok. 6,5% (po obnizkach stop NBP w 2025/26; nowe kredyty przechodza na wskaznik POLSTR od 2027)
• Forma rozliczenia: ryczalt 8,5%/12,5% od przychodu brutto jako najem prywatny lub JDG
• Prowizja Airbnb 14%, prowizja Booking 18%
• Mix sprzedazy: 60% Airbnb, 30% Booking, 10% bezposrednie
• Sprzatanie: 80 zl/sprzatanie, srednia 1 sprzatanie na 3 noclegi

Warszawa: stabilna stolica z najwyzszymi cenami

Cena zakupu (mieszkanie 50 m2 w sredniej lokalizacji)

• Cena za m2: 18 500 zl (lokalizacja: Wola, Praga Polnoc, dolny Mokotow)
• Cena calkowita: 925 000 zl
• Wykonczenie: 110 000 zl
• Wyposazenie: 35 000 zl
• Inwestycja calkowita: 1 070 000 zl

Przychody (rocznie)

• Stawka za noc: 480 zl srednia (vary 320 zl niski sezon do 720 zl wysoki)
• Oblozenie roczne: 65% (Warszawa ma stabilny popyt biznesowy caly rok)
• Liczba nocy: 365 x 0,65 = 237 nocy
• Przychod brutto: 237 x 480 = 113 760 zl
• Po prowizji platform (15% sredio): 96 696 zl

Koszty operacyjne (rocznie)

• Sprzatanie: 237/3 x 80 = 6 320 zl
• Czynsz, media, internet: 14 400 zl
• Ubezpieczenie OC: 900 zl
• Podatek od nieruchomosci (cele komercyjne): 1 750 zl (ok. 35 zl/m2, maksymalna stawka 2026)
• Koszty CWTON, ksiegowosc, RODO: 2 400 zl
• Amortyzacja wyposazenia (meble, sprzet): 5 000 zl
• Razem koszty operacyjne: 30 770 zl

Podatek (ryczalt)

• Przychod do 100 000 zl x 8,5% = 8 500 zl
• Reszta (do podstawy 113 760): 13 760 x 12,5% = 1 720 zl
• Calkowity ryczalt: 10 220 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 1 070 000 zl): 749 000 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~48 700 zl

ROI Warszawa

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 96 696 - 30 770 - 10 220 = 55 706 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (321 000 zl): 17,4%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 55 706 - 48 700 = 7 006 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 2,2%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 46 lat (przy pelnym kredycie na 70%)

Krakow: najwyzsze stawki i najsilniejszy popyt turystyczny

Cena zakupu

• Cena za m2: 16 200 zl (Stare Miasto, Kazimierz, Podgorze)
• Cena calkowita: 810 000 zl
• Inwestycja calkowita (z wykonczeniem): 955 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 520 zl srednia (najwyzsza w Polsce dla STR)
• Oblozenie roczne: 72% (silny popyt turystyczny)
• Liczba nocy: 263
• Przychod brutto: 263 x 520 = 136 760 zl
• Po prowizji: 116 246 zl

UWAGA REGULACJE: strefy zakazu ani limity dni wynajmu w Krakowie na razie nie obowiazuja. Pojawiaja sie wylacznie w projekcie ustawy wdrazajacej rozporzadzenie UE, ktory nie zostal jeszcze uchwalony, a ewentualne strefy moglyby wejsc w zycie najwczesniej za kilka lat. Przed zakupem warto sledzic prace legislacyjne, ale dzis zaden krakowski adres nie jest objety zakazem STR.

Koszty

• Sprzatanie: 7 020 zl
• Czynsz, media: 12 600 zl
• Ubezpieczenia: 1 700 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 750 zl
• Koszty operacyjne CWTON, ksiegowosc: 2 400 zl
• Razem: 25 470 zl

Podatek ryczalt

• 100 000 x 8,5% = 8 500 zl
• 16 246 x 12,5% = 2 031 zl
• Razem: 10 531 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 955 000 zl): 668 500 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~43 500 zl

ROI Krakow

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 116 246 - 25 470 - 10 531 = 80 245 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (286 500 zl): 28,0%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 80 245 - 43 500 = 36 745 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 12,8%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 7,8 lat

Gdansk: tanszy zakup i sezonowy boom

Cena zakupu

• Cena za m2: 14 800 zl (Glowne Miasto, Stare Miasto, Wrzeszcz)
• Cena calkowita: 740 000 zl
• Inwestycja calkowita: 880 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 450 zl srednia (sezonowo 750 zl w lipcu i sierpniu)
• Oblozenie roczne: 55% (silna sezonowosc maj-wrzesien)
• Liczba nocy: 201
• Przychod brutto: 201 x 450 = 90 450 zl
• Po prowizji: 76 883 zl

Koszty

• Sprzatanie: 5 360 zl
• Czynsz, media: 11 520 zl
• Ubezpieczenia: 1 600 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 600 zl
• Operacyjne: 2 400 zl
• Razem: 22 480 zl

Podatek ryczalt

• 76 883 x 8,5% = 6 535 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 880 000 zl): 616 000 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~40 000 zl

ROI Gdansk

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 76 883 - 22 480 - 6 535 = 47 868 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (264 000 zl): 18,1%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 47 868 - 40 000 = 7 868 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 3,0%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 33 lata

Tabela porownawcza ROI 2026

Parametr	Warszawa	Krakow	Gdansk
Inwestycja calkowita	1 070 000 zl	955 000 zl	880 000 zl
Wklad wlasny (30%)	321 000 zl	286 500 zl	264 000 zl
Stawka za noc	480 zl	520 zl	450 zl
Oblozenie	65%	72%	55%
Przychod netto	96 696 zl	116 246 zl	76 883 zl
Koszty operacyjne	30 770 zl	25 470 zl	22 480 zl
Podatek	10 220 zl	10 531 zl	6 535 zl
Zysk przed finansowaniem	55 706 zl	80 245 zl	47 868 zl
Odsetki od kredytu (rok 1)	~48 700 zl	~43 500 zl	~40 000 zl
Zysk netto po finansowaniu	7 006 zl	36 745 zl	7 868 zl
ROI wklad wlasny (przed finansowaniem)	17,4%	28,0%	18,1%
ROI wklad wlasny (po finansowaniu)	2,2%	12,8%	3,0%
Okres zwrotu (po finansowaniu)	~46 lat	~7,8 lat	~33 lata

Wnioski i rekomendacje

Krakow wygrywa na czysto liczbowym ROI: 28% przed finansowaniem i ok. 13% po uwzglednieniu odsetek od kredytu, dzieki najwyzszym stawkom i wysokiemu oblozeniu. Warszawa i Gdansk przy pelnym kredycie na 70% zwracaja sie po finansowaniu bardzo wolno (ROI po odsetkach odpowiednio ok. 2% i 3%), bo caly zysk operacyjny niemal w calosci pochlaniaja odsetki. To pokazuje, jak duze znaczenie ma wysokosc wkladu wlasnego i koszt kredytu, a nie tylko sama stawka za noc.

Kluczowe ryzyka po stronie regulacji:

• Ustawa wdrazajaca rozporzadzenie UE (projekt UC135) nie zostala jeszcze uchwalona, a wraz z nia moga pojawic sie obowiazek rejestracji w CWTON i kary za jego brak
• Projekt przewiduje mozliwosc wprowadzania przez gminy limitow dni lub stref, ale na razie nie obowiazuja one w zadnym z omawianych miast; ewentualne strefy moglyby wejsc w zycie najwczesniej za kilka lat
• Od 2027 nowe kredyty hipoteczne beda oparte o wskaznik POLSTR zastepujacy WIBOR, co moze zmienic koszt finansowania

Pytania i odpowiedzi

Czy mozna kupic mieszkanie tylko pod STR i nigdy nie mieszkac?

Tak, jest to legalne w Polsce. Mieszkanie moze byc kupione na cele inwestycyjne i wynajmowane krotkoterminowo bez koniecznosci zamieszkiwania przez wlasciciela. Wymagana jest tylko rejestracja CWTON, deklaracja podatku od nieruchomosci na cele komercyjne i odpowiednia forma rozliczania PIT lub CIT.

Co jesli wspolnota mieszkaniowa zakaze wynajmu krotkoterminowego?

Zgodnie z utrwalona linia orzecznicza wspolnota mieszkaniowa nie moze calkowicie zakazac wynajmu krotkoterminowego w cudzym lokalu. Moze jednak wprowadzac ograniczenia porzadkowe lub podniesc oplaty zwiazane z uzytkowaniem czesci wspolnych. Zobacz: Wynajem krotkoterminowy a wspolnota.

Czy lepiej JDG czy spolka z o.o. dla 1 mieszkania?

Dla 1 mieszkania zdecydowanie JDG na ryczalcie. Spolka z o.o. zaczyna sie oplacac od 3 mieszkan i przychodu powyzej 500 000 zl. Zobacz analize: JDG vs sp. z o.o. vs estonski CIT 2026.

Jak zminimalizowac ryzyko kontroli ze strony KAS?

Trzy zasady: zglos prawidlowy przychod w PIT zgodny z DAC7, prowadz ksiazke przychodow z miesiecznymi zestawieniami z platform, miej wszystkie dokumenty CWTON i ppoz pod reka. Wiecej: DAC7 w Polsce 2026.

Czy moge zaliczyc do kosztow wykonczenie i meble?

Tak, ale tylko w PIT na zasadach ogolnych lub w CIT spolki, nie w ryczalcie. Uwaga: od 2023 r. obowiazuje zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych (dotyczy takze wykonczenia lokalu) zarowno w PIT, jak i w CIT. Zaliczyc do kosztow i amortyzowac mozesz natomiast meble i wyposazenie (zwykle 5 lat, 20% rocznie). W ryczalcie nie odliczasz zadnych kosztow.

Co z kredytem, ktory bank zaakceptuje przychod z STR?

Czesc bankow (m.in. PKO BP, Pekao, mBank) akceptuje przychod z najmu krotkoterminowego po kilkunastu miesiacach udokumentowanej historii wplywow z platform i rozliczen podatkowych. Rejestr CWTON jeszcze nie dziala, wiec nie jest warunkiem udzielenia kredytu. Szczegoly: Pozyczka pod inwestycje STR 2026.

Gotowy do inwestycji w STR? Sprawdz Pakiet Standard HostReady, w ktorym otrzymasz komplet dokumentow potrzebnych do uruchomienia kazdego z trzech miast: regulamin porzadkowy, oswiadczenie ppoz, klauzule RODO i instrukcje rejestracji CWTON, wszystko gotowe do uzycia.

Nie chcesz szukac wzorow i przepisow na wlasna reke? Pakiet HostReady zawiera kompletna dokumentacje, gotowe szablony i checklisty - wszystko przygotowane pod rejestracje CWTON i legalny wynajem krotkoterminowy, gotowe do uzycia od razu po zakupie.